La forma scritta e la registrazione del contratto di locazione sono i presupposti essenziali per fare sorgere un rapporto nel pieno rispetto della trasparenza e della regolarità. I nuovi adempimenti introdotti dalla “manovra correttiva”.

Dall’entrata in vigore della legge n. 431/1998 il contratto di locazione a uso abitativo deve essere stipulato in forma scritta (art. 1 comma 4), pena la sua nullità. La forma scritta del contratto soddisfa anche esigenze di carattere fiscale, poiché nell’adempimento delle obbligazioni di carattere tributario si rispecchia anche un interesse pubblico primario.

Si tratta, tuttavia, di una nullità prevista in favore del conduttore, unico soggetto legittimato a far valere la mancanza del requisito formale, in quanto ritenuto contraente debole del contratto. Il locatore non può, quindi, avvantaggiarsi della nullità che inficia il contratto stipulato in forma verbale. Se si volesse, infatti, far discendere dal mancato rispetto della forma scritta la nullità assoluta dell’intero contratto si finirebbe per sfavorire proprio il soggetto debole che si intendeva tutelare: sarebbe fin troppo semplice per il locatore che intendesse riottenere la disponibilità dell’immobile eccepire l’invalidità del rapporto di locazione per difetto di forma scritta.

Per ovviare a tale possibile incongruenza, pur nel silenzio della legge n. 431/1998, è consolidato il principio per cui la mancanza del requisito formale del contratto comporta una nullità relativa, cioè posta a esclusivo interesse del conduttore e che può semmai essere fatta valere solo da lui in quanto parte cosiddetta debole del contratto. Secondo quanto prevede il comma 5 dell’articolo 13, al conduttore è riconosciuta la facoltà di rivolgersi al giudice del luogo in cui è sito l’immobile per chiedere la trasformazione della situazione di fatto in un rapporto locatizio con durata e corrispettivo conformi alle previsioni di legge, nonché la conseguente condanna del locatore alla restituzione dei maggiori canoni versatigli in forza dell’accordo verbale. Il giudice chiamato ad accertare l’esistenza del rapporto di locazione deve fissare un canone che non ecceda quello definitivo a livello locale dalle Organizzazioni di categoria.

In alternativa, il conduttore può chiedere la declaratoria di nullità della locazione e la restituzione dei canoni versati. In quest’ultimo caso, però, il locatore ha diritto di essere indennizzato della perdita patrimoniale subita, pari al valore obiettivo del godimento di fatto dell’immobile. Deve tuttavia escludersi che detta indennità possa essere commisurata al canone pattuito con il contratto verbale, dal momento che in tal modo si finirebbe per attribuire efficacia a un contratto espressamente qualificato come nullo.

Il requisito della forma scritta deve essere rispettato per i contratti che si conformano ai due modelli ordinari previsti dalla legge e, in generale, per tutti quelli cosiddetti “speciali”, destinati cioè a disciplinare rapporti di locazione finalizzati a soddisfare esigenze abitative transitorie del conduttore (Cassazione n. 8357/2008). È pur vero che in questi casi il conduttore non ricopre quella figura di “contraente debole” che, invece, di regola assume nelle ordinarie locazioni abitative; si tratta, però, di una forma di tutela che il legislatore, attraverso la configurazione di una nullità relativa cosiddetta “protettiva”, pone a favore di colui che comunque appare essere bisognoso di informativa prima di procedere alla firma del contratto.

Spetta naturalmente al conduttore dimostrare l’esistenza della locazione di fatto, fornendo la prova del pacifico godimento del bene, l’effettivo versamento del corrispettivo e, soprattutto, la dichiarata volontà del locatore di non voler procedere alla stipula di un contratto di locazione in forma scritta. Al riguardo, è sufficiente la prova circa la volontà del locatore di porre la conclusione dell’accordo verbale come irrinunciabile condizione per concedere in godimento il bene, ovvero per la richiesta di un canone meno elevato. La forma scritta del contratto è comunque prevista anche a tutela del locatore nell’ipotesi in cui questi vada a radicare nei confronti del proprio conduttore un procedimento giudiziario per ottenere l’accertamento della cessazione del rapporto a una determinata scadenza, oppure la pronuncia di risoluzione per inadempimento, ovvero, molto più semplicemente, la convalida dell’intimato sfratto. In presenza di un contratto di locazione concluso verbalmente il giudicante dovrebbe pronunciare il rigetto della domanda, stante la nullità del contratto per difetto della forma scritta che l’articolo 1, comma 4, legge 431/1998 prevede sotto comminatoria di invalidità del contratto: in mancanza di tale requisito il procedimento speciale di convalida neppure sarebbe esperibile (Tribunale Trani n. 126/2008).

LA REGISTRAZIONE

La legge, dopo aver imposto a pena di nullità la forma scritta del contratto, ha inteso comunque precludere alle parti la contestuale stipula di altri contratti con contenuto diverso da quello, invece, registrato. L’articolo 13, comma 1, legge n. 431/1998 sancisce la nullità di ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. La ragione è, quindi, analoga a quella della prescrizione della forma, cioè quella di portare trasparenza nella disciplina nell’ottica di un controllo sociale del mercato delle locazioni abitative.

La tematica della registrazione del contratto si è però nuovamente aperta con la legge n. 311/2004, che al comma 346 dell’articolo 1 configura una nullità assoluta del contratto di locazione in ragione dell’omessa registrazione fiscale. Tale disposizione stabilisce, infatti, che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o di loro porzioni, devono ritenersi nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Quanto all’ambito temporale di operatività dell’invalidità, il principio generale è quello della irretroattività della legge, tenuto presente che la nuova disposizione in esame ha un rilevante impatto innovativo rispetto all’assetto normativo previgente, che ha riguardato solo i patti aggiuntivi all’originaria stipulazione. Quindi, deve concludersi che la nullità per omessa registrazione opera solo per i contratti conclusi successivamente il 1 gennaio 2005. Solo l’inadempienza rispetto all’originaria stipulazione del contratto assume rilievo e non già il successivo mancato pagamento di uno o più ratei annuali in cui può essere suddivisa l’imposta in caso di rapporti pluriennali. La norma sanziona infatti la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della durata del contratto.

Non v’è dubbio che la nuova disposizione di legge non solo ha ampliato l’ambito di incidenza della mancata registrazione, ma ha reiterato la qualificazione del vizio in termini di radicale nullità del contratto. Il che crea non pochi dubbi interpretativi, se si considera che il subordinare la validità della libera determinazione delle parti all’osservanza di norme tributarie volte a tutelare i soli interessi pubblici appare in contrasto con l’autonomia negoziale costituzionalmente garantita. L’invalidità di cui alla legge n. 311/2004 si estende a tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’uso cui l’immobile è destinato, sia esso adibito ad abitazione anche transitoria piuttosto che ad un uso diverso. La norma che stabilisce l’invalidità del contratto non registrato al momento della sua stipula cessa di svolgere una tutela dell’interesse delle parti e prende, invece, in considerazione solo un interesse di carattere generale. In una materia, quale appunto quella del contratto di locazione, nella quale la prescrizione di invalidità del contratto ha da sempre assunto un ruolo di protezione della posizione del contraente più debole, l’emanazione di una norma che in modo perentorio sancisce la nullità per l’inosservanza di un adempimento estraneo agli interessi dedotti in contratto non può che destare perplessità. L’estensione della nullità all’intero contratto, concepita per il vero a tutela dei conduttori, finisce per ritorcersi contro i conduttori stessi, vanificando la giusta tutela legale apprestata sia per l’uso abitativo che per quello commerciale. Si pensi al caso più semplice di mancata registrazione dell’atto nei 30 giorni dalla sua stipula, vizio questo che non può considerarsi genetico del contratto in quanto il diritto di godimento sull’immobile, essendo il contratto stesso dotato di tutti gli elementi costitutivi richiesti dall’articolo 1325 codice civile (accordo, causa, oggetto e forma), si forma tra le parti in modo regolare. Né appare giustificato un giudizio di illiceità solo perché le parti non hanno rispettato le ragioni fiscali dell’erario. Dichiarare la nullità del contratto per mancata registrazione, per un evento quindi futuro rispetto la stipula del contratto e magari imputabile a soggetti diversi da quelli originari (si pensi ad un immobile acquistato con il contratto di locazione in corso), significa trasformare il legittimo conduttore in un occupante senza titolo, privo quindi di tutte quelle tutele che la legge gli riserva.

Decidere se la registrazione deve assurgere a elemento essenziale del contratto (che deve quindi esistere sin dalla sua formazione) oppure se possa intervenire anche successivamente, diventa allora di primaria importanza. Sotto tale profilo, i più attenti interpreti hanno subito escluso che la mancata iniziale registrazione del contratto possa comportarne la totale invalidità, ribadendo che la registrazione costituisce solo una condizione di efficacia del contratto, che deve esserci cioè nel momento in cui lo si intende fare valere. Essa quindi può legittimamente intervenire anche dopo la sua stipula, facendone però risalire gli effetti a tale iniziale momento. Le violazioni di disposizioni di rilevo esclusivamente tributario, in buona sostanza, non possono essere causa di nullità del contratto, non potendo farsi discendere dal mancato pagamento di un tributo la perdita dell’esercizio del diritto sia del locatore di percepire i canoni nella misura pattuita e sia del conduttore di detenere legittimamente l’immobile. In tal senso si è anche espressa la Corte Costituzionale (ordinanza 9 aprile 2009, n. 110) che ha ribadito l’assoluta irrilevanza della mancata registrazione del contratto sull’autonomia negoziale delle parti e sulla validità del contratto. L’importante è che la registrazione, prima o dopo, venga effettuata e che il Fisco raggiunga il suo scopo attraverso il ravvedimento dei contraenti del contratto.

Ancor più gravi le conseguenze nel caso di locazioni non abitative, dove l’omessa registrazione del contratto, comportando la nullità di ogni pattuizione, vanificherebbe la tutela dell’avviamento commerciale, della prelazione e della cessione dell’azienda, che non potrebbe essere invocata per un contratto originariamente nullo. Il locatore, dal canto suo, potrebbe comunque continuare a percepire il corrispettivo per tutta la durata del godimento dell’immobile. In forza dei principi generali sull’invalidità del contratto, le conseguenze negative andrebbero anche a ricadere sui terzi, travolgendo gli eventuali diritti da loro acquisiti: è il caso della nullità della locazione non registrata a cui segue anche l’inefficacia della sublocazione, oppure dei successivi trasferimenti d’azienda ceduta unitamente all’immobile locato.

 UN NUOVO OBBLIGO: L’INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI

Con l’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 (convertito in legge 30 luglio 2010 n. 122) è fatto obbligo a colui che richiede la registrazione del contratto di locazione (locatore o conduttore che sia) di indicare, sull’ormai noto “modello 69” da compilarsi in via telematica o su carta, i dati catastali dell’immobile locato. L’articolo 19, comma 15, del decreto prevede tale obbligo non solo nel caso di stipula dell’originario contratto di locazione, ma anche per il caso di cessione o di risoluzione del contratto. Lo stesso anche per quei contratti di cui le parti intendono prorogarne in modo tacito la durata, ipotesi quest’ultima che si verifica nel caso in cui il locatore non abbia provveduto, volontariamente o meno, a inviare tempestiva disdetta del contratto alla sua prima o seconda scadenza, sia esso relativo a unità immobiliari da adibirsi a uso di abitazione oppure a un immobile da destinarsi a una delle attività di cui all’articolo 27 legge n. 392/1978.

L’obbligo riguarda i contratti di locazione o di affitto dei beni immobili stipulati per iscritto o verbalmente, tenuto però presente che il contratto di locazione riguardante un immobile d adibirsi ad abitazione deve necessariamente rivestire, ai fini della sua piena validità, rigorosamente la forma scritta. Prima dunque di richiederne la registrazione, il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo deve essere riprodotto in forma scritta. Questo nuovo provvedimento è finalizzato a far emergere i cosiddetti “immobili fantasma”, quelli cioè mai denunciati ai fini ICI e IRPEF, per i quali però spesso il proprietario stipula contratti di locazione, percependone i canoni senza però dichiararne l’introito. Vale anche per gli immobili per cui non è stato richiesto l’accatastamento, essendo ora sufficiente le relativa denuncia e il pagamento degli arretrati delle imposte dirette e dell’ICI. La particolarità della norma in esame consiste nel fatto che la parte più diligente è obbligata a indicare i dati catastali non già nel contratto di locazione (nel quale peraltro è sempre bene fare menzione), ma nella sola richiesta di registrazione del contratto stesso, in un momento quindi successivo all’incontro della volontà delle parti, benché, come si è visto, estremamente importante per la validità e regolarità del contratto. Tali dati vengono di norma esattamente riportati nel rogito di provenienza dell’immobile, così che al notaio rogante resta di lampante facilità individuarne gli estremi. Emergono comunque in modo più certo dalla visura che abitualmente il notaio richiede anche in via telematica; in ogni caso sono reperibili presso gli Uffici del catasto esistenti nei capoluoghi di provincia, istituiti allo scopo di inventariare tutti i beni immobili presenti sul territorio attraverso l’individuazione di proprietà, ubicazione, consistenza, qualità e rendita di ogni bene, sia esso censito nella sezione terreni sia in quella fabbricati. L’identificativo catastale è costituito, tra l’altro:

  • Dal foglio che riporta la porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche;
  • Dalla particella, definita anche mappale o numero di mappa, che rappresenta all’interno del foglio una porzione di terreno o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza – viene contrassegnata da un numero;
  • Dal subalterno che per il catasto fabbricati identifica un bene immobile, compresa la singola unità immobiliare esistente su una particella. In ogni fabbricato ciascuna unità immobiliare è identificata da un subalterno.

Effettuare una visura catastale consente perciò di acquisire certezza circa la consistenza dell’unità immobiliare conoscendone i dati identificativi e reddituali e verificando se un determinato soggetto, persona fisica o giuridica, ne sia l’effettivo intestatario. Attraverso dunque una serie di passaggi obbligati, il contratto di locazione diviene “fiscalmente trasparente”, nel senso che diventa più semplice individuarlo appunto attraverso i dati catastali che devono emergere dalla richiesta di registrazione. L’obbligo dell’indicazione dei dati ha cominciato a decorrere dal 1 luglio 2010 ed è da tale data che scatta la sanzione nel caso di mancata indicazione dei dati catastali degli immobili nella richiesta di registrazione del contratto e consistente in una somma che può variare dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto.

LA POSSIBILITA’ DI REGISTRARE ON-LINE

Il contratto di locazione può essere registrato anche in via telematica. Con la procedura on-line si può sia registrare il contratto, sia pagare le imposte di registro, di bollo ed eventuali sanzioni e interessi.

La registrazione telematica è obbligatoria per chi possiede almeno 100 immobili. Si deve essere in possesso dell’abilitazione ai canali “Fisconline” o “Entratel”, previa richiesta di apposito codice PIN/PASSWORD rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Ottenute le abilitazioni il contribuente può scaricare dal sito internet dell’Agenzia il software gratuito denominato “Contratti di locazione” per mezzo del quale potrà compilare, registrare il contratto e pagare le imposte dovute in relazione alla registrazione stessa. Anche nei casi in cui è facoltativa, la registrazione on-line, al pari dei pagamenti, deve essere effettuata dal contribuente direttamente o tramite un proprio delegato ovvero di un intermediario abilitato a Entratel. L’Agenzia delle Entrate, nell’ottica di una maggiore semplificazione del rapporto con il contribuente, ha introdotto dal 28 gennaio 2009 una nuova modalità sempre di registrazione via web dei contratti di locazione e di pagamento dell’imposta. Sono stati infatti previsti due nuovi prodotti denominati “Locazioni web” e “Pagamento registro web” che sono residenziali sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il contribuente – collegandosi da un qualsiasi PC e digitando i  propri dati di accesso che possono essere richiesti telefonicamente o sullo stesso sito – deve compilare il contratto indicando i dati del conduttore, del locatore e dell’immobile, precisando la misura del canone di locazione. Il programma, in automatico, calcola l’importo dell’imposta dovuta e richiede al contribuente di indicare il numero di conto bancario o postale sul quale sarà effettuato il prelievo. Attraverso tale procedura è possibile versare l’imposta anche per i contratti già registrati, ovviamente per le annualità successive alla prima o per le proroghe, ovvero per le risoluzioni e cessioni delle locazioni vigenti.

Due contratti, due canoni: simulazione

Nel caso in cui vi sia contemporanea sussistenza di due contratti di locazione la cui unica differenza sta nel fatto che uno – quello non registrato, per evidenti motivi fiscali – preveda un canone di locazione più alto rispetto a quello registrato, la fattispecie di simulazione e, dunque, il canone è solamente quello effettivamente voluto dalle parti. Il locatore, dunque, provata la simulazione (mediante appunto l’esibizione del contratto non registrato, e non disconosciuto dalla controparte, nonché sulla base di riscontri oggettivi quali per esempio il fatto che il conduttore abbia effettivamente sempre pagato il canone più alto e anzi richieda in sede giudiziale la differenza tra quanto effettivamente pagato e quanto stabilito nel contratto registrato) è legittimato a chiedere l’applicazione del maggior canone (effettivamente concordato tra le parti) previsto nel contratto dissimulato (App. Genova 19 gennaio 2008, n. 32).

 

La registrazione “in termine fisso” e “in caso d’uso”

Ai fini della registrazione i contratti di locazione si distinguono in due categorie: quelli da registrarsi obbligatoriamente “in termine fisso” entro il termine di 30 giorni dalla data dell’atto e quelli da registrarsi solo “in caso d’uso”.

Si registrano in termine fisso tutti i contratti di locazione relativi ai beni immobili esistenti sul territorio dello Stato, a prescindere dall’ammontare del canone annuo. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ma entrambi sono obbligati in via solidale per l’intera somma e sono passibili di sanzioni pecuniarie nei casi di omessa, errata o ritardata registrazione. Sono soggetti a registrazione gli atti pubblici formati, le scritture private autenticate, le scritture private non autenticate, le denunce presentate per la registrazione dal 1 gennaio 1998, le proroghe tacite e non tacite. Anche il notaio che ha redatto il contratto di locazione in forma pubblica o per scrittura privata autenticata è obbligato alla registrazione, al pari dei pubblici ufficiali che anche solo lo hanno ricevuto o autenticato.

La registrazione in caso d’uso è effettuata solo quando gli atti vengano depositati presso le cancellerie giudiziarie o presso le Amministrazioni dello Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d’uso i contratti soggetti ad IVA. La registrazione in caso d’uso riguarda le cosiddette “locazioni brevi”, vale a dire quelle locazioni che hanno una durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno per ogni singolo conduttore: nello stesso anno l’immobile viene concesso in locazione a più conduttori per periodi per ciascuno di essi inferiore a trenta giorni (articolo 2-bis, Tariffa parte II, D.P.R. n. 131/1986; ris. Min. n. 28/2004). L’elemento valutativo per la non registrabilità in caso d’uso è, pertanto, la durata del contratto non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno, purché ovviamente non redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

L’accordo di riduzione del canone non si registra

A norma dell’articolo 17 del Testo unico dell’imposta di registro devono essere registrate, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento e con il pagamento dell’imposta fissa di 67 euro, anche le cessioni, le risoluzioni e le proroghe del contratto.

Le sole variazioni del canone non sono di per se indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione. Di conseguenza, l’accordo di riduzione del canone non deve essere obbligatoriamente assoggettato a registrazione; infatti l’articolo 19 del T.U. registro impone tale onere solo per gli eventi che diano luogo a ulteriori liquidazioni d’imposta e non già per quelli che, come nel caso di diminuzione del canone originariamente pattuito in contratto, porterebbero a una riduzione. È naturalmente possibile, in tale ultimo caso, procedere alla registrazione volontaria, tenuto presente che una diminuzione del canone, una volta conferita certezza al relativo accordo, comporta anche una riduzione della base imponibile ai fini dell’IVA e delle imposte sui redditi.

 

 

La registrazione in sintesi

La registrazione deve essere sempre eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore. L’imposta di registro ammonta al 2% del canone annuo (con un minimo di 67 euro) moltiplicato per il numero delle annualità. Per i contratti a canone “agevolato” (articolo 2, comma 3, legge 431/1998) il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta di registro è del 70%, se l’immobile si trova in un comune considerato ad alta tensione abitativa. Per i contratti di durata pluriennale l’imposta può essere assoluta sul corrispettivo pattuito per l’intero periodo oppure su quello di ogni anno. In caso di risoluzione anticipata si ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Il deposito cauzionale non è soggetto a imposta di registro se è prestato dall’inquilino. Se la garanzia è prestata da terzi l’imposta ammonta a 0,5% dell’importo. Una volta effettuato il pagamento il contribuente deve munirsi della seguente documentazione:

  • Almeno tre copie del contratto con firma in originale;
  • Contrassegno telematico (ex marche da bollo) da 14,62 euro per ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia
  • Richiesta di registrazione Modello 69;
  • Ricevuta di versamento dell’imposta di registro (copia del modello F23).

In attuazione delle disposizioni previste dall’articolo 19, comma 15, D.L. n. 78/2010, l’Agenzia delle Entrate (provvedimento del direttore 25 giugno 2010), ha aggiornato il modello 69 per consentire al contribuente l’indicazione dei dati catastali dell’immobile nel caso di stipula di contratti di locazione (affitto e comodato) dopo la data del 1 luglio 2010.

Nel solo caso invece di cessione, risoluzioni e proroghe anche tacite di contratti di locazione di dati catastali), da presentarsi presso l’ufficio entrate in cui è stato registrato il relativo contratto (o da inviarsi in via telematica contestualmente al versamento), nel termine di giorni 20 dalla data del versamento attestante la cessione, la risoluzione o la proroga del contratto. Entrambi i modelli sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il decalogo della locazione tranquilla

  1. Il contratto di locazione deve essere sempre redatto in forma scritta. Se si usa un modello prestampato, accertarsi che tutte le clausole siano utili per la locazione che si sta stipulando.
  2. Indicare nel contratto l’effettivo canone corrisposto dal conduttore e rifiutare proposte di versamenti extra di cui potrebbe essere poi richiesta la restituzione.
  3. Stipulare contratti previsti dalla legge secondo le vere esigenze del conduttore, senza simulare situazioni di falsa transitorietà della locazione o foresterie inesistenti.
  4. Provvedere alla tempestiva registrazione del contratto nei casi previsti dalla legge.
  5. Se l’appartamento locato è ammobiliato fare sottoscrivere al conduttore l’inventario dettagliato dei mobili consegnati.
  6. Richiedere il versamento del deposito cauzionale per salvaguardarsi da eventuali danni causati all’immobile dal conduttore o da altre sue inadempienze.
  7. I contratti delle utenze devono sempre essere intestati al conduttore.
  8. Non accettare pagamenti per contanti. Nel caso, rilasciate sempre la ricevuta dell’importo ricevuto.
  9. Al  termine della locazione eseguire un sopralluogo nell’immobile con il conduttore (o comunque con testimoni) per accertare lo stato manutentivo del bene locato.
  10. Segnalare subito all’ex conduttore eventuali danni riscontrati nell’immobile prima di fare eseguire le necessarie riparazioni.
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